Thuế cho thuê nhà 2026: Cách tính, kê khai và tối ưu hợp pháp

Cho thuê nhà là nguồn thu nhập thụ động phổ biến. Tuy nhiên, bạn cần đóng thuế TNCN và có thể cả VAT. Hiểu rõ để không vi phạm và tối ưu chi phí hợp pháp.

Cách tính thuế cho thuê bất động sản

Trừ trường hợp cho thuê lưu trú, thuế TNCN từ hoạt động cho thuê nhà, căn hộ được tính theo tỷ lệ trên doanh thu cho thuê trong năm, sau khi trừ mức doanh thu không phải nộp thuế:

Công thức: Thuế TNCN = (Tổng doanh thu cho thuê trong năm − 500 triệu) × 5%

• Doanh thu cả năm không vượt 500 triệu → không phải nộp thuế TNCN
• Doanh thu cả năm vượt 500 triệu → chỉ phần vượt mới chịu thuế 5%
• Ngưỡng 500 triệu là mức chung cho cá nhân kinh doanh theo luật mới, không riêng cho thuê nhà

Chú ý: công thức này tính trên doanh thu, không trừ chi phí sửa chữa, khấu hao hay lãi vay. Nếu bạn cho thuê nhiều căn và chi phí phát sinh lớn, hãy hỏi chuyên gia thuế xem có nên kê khai theo hộ kinh doanh để tính trên thu nhập chịu thuế thay vì trên doanh thu.

Ví dụ tính thuế

Ví dụ 1: Cho thuê 8 triệu/tháng

• Doanh thu cả năm: 8 × 12 = 96 triệu
• Không vượt 500 triệu → thuế TNCN = 0

Ví dụ 2: Cho thuê 60 triệu/tháng

• Doanh thu cả năm: 60 × 12 = 720 triệu
• Phần vượt 500 triệu: 720 - 500 = 220 triệu
• Thuế TNCN: 220 × 5% = 11 triệu/năm

So với cách cũ nhân 5% với toàn bộ doanh thu (720 × 5% = 36 triệu), mức thuế giảm rõ rệt. Đổi lại bạn không khai được chi phí sửa chữa, quản lý, khấu hao trong công thức này.

VAT 5% khi nào?

Nếu tổng doanh thu > 1 tỷ/năm: bạn phải đăng ký hoạt động kinh doanh và đóng thêm VAT 5%.

Ví dụ: Cho thuê 100 triệu/tháng (1,2 tỷ/năm) → VAT = 60 triệu/năm.

Nếu < 1 tỷ/năm: KHÔNG phải đóng VAT.

Cách kê khai thuế cho thuê

Doanh thu không vượt 500 triệu/năm

Cuối năm khai thu nhập cho thuê trong tờ khai quyết toán thuế TNCN. Hạn nộp cho kỳ tính thuế 2026 là 31/3/2027.

Doanh thu vượt 500 triệu/năm

Bạn nên đăng ký hộ kinh doanh tại UBND quận, huyện và có MST, kê khai thuế định kỳ qua thuedientu.gdt.gov.vn.

Cách tối ưu thuế hợp pháp

1. Ghi nhận chi phí đầy đủ

Cách tính trên doanh thu không trừ chi phí. Nếu bạn cho thuê nhiều căn, hãy lưu giữ hợp đồng thuê, hóa đơn sửa chữa, bảo hiểm và phí quản lý: đây là căn cứ để bàn với chuyên gia thuế về việc kê khai theo thu nhập chịu thuế.

2. Tính đúng phần chi phí hợp lý

Mức khấu hao và cách tính các chi phí hợp lý khi cho thuê phụ thuộc phương pháp kê khai bạn chọn và quy định chi tiết tại thời điểm đó. Hãy nhờ chuyên gia thuế tính giúp trước khi đăng ký hộ kinh doanh, đừng tự áp một tỷ lệ khấu hao.

3. Hợp đồng thuê dài hạn

Hợp đồng > 1 năm giúp bạn ổn định thu nhập, dễ chứng minh chi phí với cơ quan thuế.

4. Đăng ký kinh doanh từ đầu nếu thu nhập lớn

Nếu cho thuê 2-3 căn với tổng doanh thu lớn, nên đăng ký hộ kinh doanh ngay từ đầu: khi đó bạn có thể bàn về phương án tính thuế trên thu nhập chịu thuế thay vì trên doanh thu.

Điều gì xảy ra nếu không kê khai?

• Bị phát hiện qua giao dịch ngân hàng (chuyển tiền thuê nhà): có thể bị truy thu
• Phạt trốn thuế: 1-3 lần số thuế + tiền chậm nộp
• Ảnh hưởng uy tín tín dụng nếu bị xử lý hành chính

Cho thuê nhà là thu nhập hợp pháp - bạn nên đóng thuế đầy đủ vừa là nghĩa vụ, vừa bảo vệ bạn. Với cách tính mới, thuế cho thuê chỉ bằng 5% của phần doanh thu vượt 500 triệu, nhẹ hơn hẳn so với cách nhân 5% với toàn bộ doanh thu như trước.